Marché de l’immobilier. Haute-Savoie : pourquoi acheter une maison est-il toujours aussi compliqué ?

Marché de l'immobilier.  Haute-Savoie : pourquoi acheter une maison est-il toujours aussi compliqué ?

Les courtiers hypothécaires sont soulagés de constater la fin de la hausse des taux d’emprunt : « Le plafond est atteint, ils n’augmentent plus ou ont diminué »souligne Sylvain Challande, directeur de l’agence de courtage Vousfinancer à Cruseilles.

Les mensualités augmentent

Cette pause semble être une bonne nouvelle. Mais le pouvoir d’achat immobilier des acheteurs est encore loin, très loin d’être à la hauteur de la réalité du marché haut-savoyard.

En seulement deux ans, la flambée des taux d’intérêt a fortement ébranlé les acheteurs puisqu’en octobre 2021 les taux sont tombés à près de 1% sur toutes les maturités.

« Deux ans plus tard, la perte de pouvoir d’achat est énorme » explique Nicolas Fraioli, directeur régional du courtier de définancement La Centrale.

Les acquéreurs haut-savoyards qui souhaitent néanmoins concrétiser leur projet immobilier n’ont pas le choix. «Ils doivent emprunter moins pour trouver une mensualité adaptée à leurs revenus» déplore Nicolas Fraioli.

Et acceptez les conséquences. C’est-à-dire acheter plus petit, plus loin ou mobiliser davantage d’épargne pour augmenter la cotisation afin de compenser des taux encore élevés (autour de 3,90 % en moyenne sur 20 ans, fin avril).

Moins de transactions…

Cela explique pourquoi les volumes de ventes ont diminué en 2023. « Nous estimons la baisse du nombre de transactions à environ 15% en un an »déclarent conjointement maître Pierre Bazaille, notaire et responsable des statistiques de la Chambre régionale des notaires, et Sébastien Cartier, président de la Fédération nationale du secteur immobilier de Savoie Mont Blanc (FNAIM PME).

« D’un record d’environ 20 000 ventes en Haute-Savoie en 2022, on est tombé à 16 500 transactions en 2023. [tous types de biens confondus dans l’ancien et le neuf] », explique M.Et Bazaille. Selon les notaires français, la baisse des volumes annonce généralement la baisse des prix. Mais le Pays de Savoie n’est pas un territoire comme les autres.

En Haute-Savoie, les valeurs immobilières résistent très bien. « Les prix tiennent le coup. Il y a aussi des augmentations, selon les villes » observe Sébastien Cartier. De quoi rebuter certains acheteurs.

Annecy, imperturbable

Dans le bassin d’Annecy, la hausse tarifaire n’a pas eu d’effets particulièrement notables sur les prix. Plusieurs raisons à cela. Le marché a toujours été populaire, il est de grande nature.

Par ailleurs, le phénomène de pénurie de biens perdure depuis plusieurs années, entraînant une contraction de l’offre alors que les besoins en logements ne cessent d’augmenter.

Et ceux qui ont acheté à prix d’or au cours des six dernières années n’ont pas encore remboursé leur investissement. Ainsi, en 2023, selon les notaires, le prix moyen au mètre carré des appartements anciens a encore augmenté de 5,6 % en un an à Annecy (5 220 euros le mètre carré) et de 9 % dans les villes périphériques (5 090 euros le mètre carré). . ).

Tandis que les plus riches continuent d’acheter à Annecy ou autour du lac, les petits budgets s’éloignent, soutenant à leur tour les marchés périphériques.

La preuve en chiffres : les prix au mètre carré continuent de grimper de Poisy (+9,5% ; 5 350 €) à Thônes (+12 % ; 4 780 €) jusqu’à Faverges (+16 % ; 2 960 €).

Des prix dignes de l’ère post-Covid

Le secteur immobilier du nord du département est également en bonne santé. Annemasse, Thonon, Évian et Bons-en-Chablais ont vu le prix moyen au mètre carré des appartements anciens augmenter de 4 % en 2023 (entre 3 280 € et 4 200 € le mètre carré).

Les petites villes périphériques comme Saint-Cergues (+10 % ; 4 180 €), Viry (+10 % ; 4 510 €) ou Publier (+14 % ; 4 110 €) ont subi des hausses de prix dignes de l’ère post-Covid.

La raison : de nombreux acheteurs du nord de la Haute-Savoie travaillent en Suisse. « La perte de pouvoir d’achat liée à la hausse des taux d’emprunt en France a été compensée par le taux de change favorable entre le franc suisse (CHF) et l’euro »analyse Sébastien Cartier.

Une tendance qui devrait se poursuivre

Le marché n’a donc pas été particulièrement ralenti par la hausse des taux. « La baisse des volumes de ventes s’explique principalement par l’exclusion du marché des nouveaux acheteurs disposant de peu d’avance ou ne travaillant pas en Suisse », il dit.

Le marché s’est simplement un peu calmé. « Il y a une telle tension dans le département que les vendeurs ne baissent pas particulièrement les prix »remarque-t-il.

Et la tendance devrait se poursuivre… Si la fin de la hausse des taux semble être une bonne nouvelle pour certains acheteurs, elle pourrait aussi jouer en leur défaveur.

Pour le courtier Pretto, les taux pourraient baisser de un à 1,5 point d’ici fin 2024. Certains acheteurs exclus du prêt redeviendraient solvables.

Et ceux qui avaient une position d’attente reviendraient sur le marché. Gonfler la demande et donc les prix…


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